案例分享｜土地法第 34 條之 1｜共有物分割｜少數持分談判
案件亮點 ：
僅 1/16 的少數持分，透過共有物分割訴訟、價金協商與稅務評估，在約 8 個月內由約 70 萬元取得成本，創造約 125 萬元成果。
一棟位於高雄仁武重劃區、屋齡尚新的約 150 坪豪宅別墅，屋主過世後由多名家屬共同繼承。看似條件優越的房產，卻因共有關係與持分流轉，演變成一場少數持分與多數共有人之間的攻防。
全案共有 9 名繼承人，其中 8 人透過仲介委託出售，準備依土地法第 34 條之 1 的多數決機制處分整筆不動產。剩下的 1/16 持分，則因原持分人以其持分借款後無力清償，幾經流轉，以約 70 萬元來到葉先生手中。
當買方願以約 3,200 萬元承購整棟別墅，多數共有人原本打算依法處理葉先生的少數持分。表面上，僅持有 1/16 的葉先生似乎沒有多少談判空間；但少數持分真正的價值，往往不只在比例，而在於能否看懂程序、分配與交易風險。
葉先生得知莊博偉代書長年處理持分整合與對抗案件，因而前來尋求鼎立團隊協助。團隊接手後，沒有急著跟隨多數共有人一起出售，而是先從價金分配與登記程序切入，重新建立葉先生的談判位置。
這場看似「大吃小」的多數決案件，最後竟由僅持有 1/16 的少數共有人掌握關鍵節奏演變成「小吃大」。
鼎立團隊的解題思路：少數持分也能創造有效籌碼
土地法第 34 條之 1 讓符合門檻的多數共有人得以處分共有土地及建物，但多數決不代表價金分配可以失衡，也不表示少數共有人只能被動接受。
鼎立團隊檢視本案後，主張價金分配存在爭議，並向高雄地方法院提起共有物分割訴訟。訴訟的目的不只是爭執所有權，更是讓分配問題進入司法程序，使交易與登記風險被正式看見，促使全體共有人回到談判桌。
關鍵一：用共有物分割訴訟打開談判空間
若葉先生只等待多數決通知，能爭取的空間十分有限。鼎立團隊選擇在交易尚未完成前，將價金分配爭議具體化，讓多數共有人必須正面處理少數持分人的權益。
當整體交易可能因爭議而延後，多數共有人便有了協商的必要。原本比例最小的一方，也因此取得足以影響交易時程與分配方案的談判籌碼。
關鍵二：不隨同出售，避開不必要的稅負
協商期間，對方仲介曾邀請葉先生改以共同出售方式參與交易。但若直接隨同出售，依本案取得與出售期間推估，房地合一稅率可能由 20% 提高至 45%，估計將多負擔約 32 萬元稅款。
鼎立團隊因此沒有只看眼前售價，而是把交易形式、持有期間與稅負一併納入策略。少數持分案件真正要比較的，是扣除稅費與成本後能留下多少，而不是帳面上賣了多少。
關鍵三：協商、撤訴與登記程序一次銜接
經過協商，多數共有人同意提高葉先生的價金分配，並另行提供約 20 萬元的協議補償。雙方達成共識後，鼎立團隊再協助撤回共有物分割訴訟，讓後續提存及地政過戶程序得以續行。
由於對方承辦人員較少處理土地法第 34 條之 1 的完整經驗，後續法院提存與地政登記細節，也由鼎立團隊協助釐清。原本互相對抗的局面，最後轉化為共同完成交易。
圓滿落幕：70 萬元入手，8 個月實現約 125 萬元成果
依案件資料，葉先生以約 70 萬元取得 1/16 持分，最終取得約 200 萬元價金及 20 萬元協議補償，扣除約 25 萬元房地合一稅後，約有 125 萬元成果，前後歷時約 8 個月。
若依上述案件數字單純換算，年化報酬率約為 267%；實際淨收益仍應依個案的取得成本、稅費、訴訟費用及其他支出認定。這項成果並非來自單純等待增值，而是建立在產權判讀、程序運用、稅務評估與談判執行之上。
本案最值得借鏡的，不是「持分越小越好」，而是再小的持分，也可能在特定交易結構中具有關鍵價值。能否把權利轉化為合理成果，取決於對法令、時機與整體成本的精準判斷。
從一次委託，到長期持分投資策略
經過這次合作後，葉先生更加認同持分不動產的投資邏輯，後續持分投資也持續委由莊代書協助評估與操作。不過，每一件共有物的權利關係、占用現況、稅負與訴訟風險都不同，仍須在取得前完成個案調查與專業評估。